Адвокат по недвижимости в Нью-Йорке Александр Циринг
Споры с лендлордами есть отдельный аспект, касающийся людей, имеющих свои кооперативные квартиры. Став владельцами собственного жилья, они считают, что являются его хозяевами. И глубоко ошибаются.
Почему? Да потому, что оплата текущих расходов, которые подразумевает кооперативная квартира, очень часто является тем же самым "рентом" только под другим названием.
Хозяин квартиры, которому принадлежит небольшая доля акций кооператива, на самом деле является "съемщиком" купленного жилья у этого кооператива, а бывший владелец этого билдинга, выступающий как "management company", является тем же лендлордом. При этом очень часто он занимает пост председателя правления кооператива или одним из его членов, располагая значительной поддержкой при решении возникающих вопросов.
Почему? Да потому, что оплата текущих расходов, которые подразумевает кооперативная квартира, очень часто является тем же самым "рентом" только под другим названием.
Хозяин квартиры, которому принадлежит небольшая доля акций кооператива, на самом деле является "съемщиком" купленного жилья у этого кооператива, а бывший владелец этого билдинга, выступающий как "management company", является тем же лендлордом. При этом очень часто он занимает пост председателя правления кооператива или одним из его членов, располагая значительной поддержкой при решении возникающих вопросов.
Таким образом, вместо уплаты рента владелец кооперативной квартиры платит "maintenance" или взносы на содержание кооператива. Результат часто тот же - отдельно взятый владелец квартиры не имеет практически никаких прав.
Взять, к примеру, тот же "maintenance" - его довольно часто поднимают, и решения при этом принимаются те, что выгодны "спонсору", владелец же кооперативной квартиры не имеет никаких шансов что- либо изменить.
Другой пример: правление решает вопрос, кому владелец квартиры может ее продать, а кому нет; имеет ли право сдавать свое жилье в рент и кому...
В общем, владелец квартиры, по сути, не является в ней полноправным хозяином, ибо правление коопертива, а точнее, «большой» лендлорд, связал его различными положениями по рукам и ногам.
К счастью, в последнее время здесь наметились изменения - все больше и больше людей берут инициативу в свои руки и встают на защиту своих прав - будь то борьба с лендлордом или с правлением кооператива.
Понимая, что своими силами эту бетонную стену пробить трудно, многие квартиросъемщики все чаще бращаются к адвокатам, для того чтобы заставить хозяина рентованной квартиры произвести в ней давно необходимый ремонт или защититься от угрозы выселения, если они завели, к примеру, домашнее животное.
Все более решительно начинают действовать владельцы кооперативных квартир, добиваясь расширения своего участия в работе и принимаемых правлением кооператива решениях.
Например, некоторые из них нанимают частного независимого бухгалтера (CPA), чтобы проверить финансовую деятельность кооператива и убедиться, что деньги, которые они ежемесячно платят, не растрачиваются понапрасну.
Все чаще владельцы кооперативного жилья прибегают к услугам адвокатов с целью отстоять свои права перед правлением кооператива (board) или компанией по управлению (management company), заставить эти структуры предоставить им информацию, которой квартировладелец не может добиться, и т. д.
При этом многие владельцы квартир не знают, что в качестве акционеров того или иного кооператива они имеют право получать полный отчет от правления, касающийся его деятельности, и требовать от него исполнения их обязанностей строго в соответствии с законом.
В заключение хочу напомнить, что правление кооператива является его исполнительной властью и выбирается владельцами акций (квартир), а потому должно служить на благо квартировладельцев, и нести перед ними полную ответственность. Если же оно занимается самоуправством, то имеются четкие законы, которые ограничивают его власть и дают определенные права акционерам, то есть квартировладельцам.
Адвокат Александр Циринг
Все статьи адвоката
* * *
Адвокат по жилищному праву и недвижимости Александр Циринг рассматривает основные причины конфликтов, по которым у квартиросъемщиков возникают споры с лендлордами, расстановку сил между ними и некоторые рекомендации, как разрешить это противостояние, в статьях рубрики Аренда.
* * *
Опубликована 28 марта 2013 г., обновлены 31 марта 2013 г.