Адвокат по жилищному праву Александр Циринг
В Нью-Йорке работает специальный суд по конфликтам между владельцами жилья и квартиросъемщиками - таков масштаб проблем аренды квартир и важно знать основные причины этих конфликтов.
Разница двух вариантов съема жилья
Многоквартирные дома часто попадают под закон о рент-контроле: хозяева не имеют права поднимать квартплату больше разрешенного законом. На хозяев небольших частных домов этот закон не распространяется.
Претензии квартиросъемщика
Закон о недвижимости Нью-Йорка гласит: хозяин здания обязан содержать квартиры в безопасном, отремонтированном и чистом состоянии. Но многие квартиросъемщики жалуются, что жилье имеет разные дефекты. В этих случаях жилец должен поставить хозяина в известность, а тот обязан отремонтировать квартиру.
В случае отказа у квартиросъемщика есть несколько вариантов.
Первый: задержать выплату рента до тех пор, пока не будет сделан необходимый для нормального проживания ремонт; второй: квартиросъемщик может сам нанять специалистов для ремонта и удержать его сумму из очередного рента; третий: обратиться в суд.
Претензии лендлорда
Он может начать процесс отмены договора об аренде и даже приступить к выселению в тех случаях, когда квартиросъемщик серьезно нарушил правила проживания.
Наиболее частые нарушения: неуплата рента; установка стиральной машины, когда это запрещено правилами и зафиксировано в договоре аренды; содержание в квартире животных, если не разрешается в этом доме; сдача квартиры посторонним без разрешения хозяина...
Но хозяин жилища не может легко избавиться от нерадивых жильцов, особенно в частных домах, поскольку законы о выселении очень строги и нужны серьезные причины для их применения.
Даже, когда квартиросъемщик не платит рент, хозяин квартиры не может просто "выкинуть" его на улицу - только через суд. Сам хозяин квартиры или дома таким правом не обладает и не может с помощью "самосуда" выставить вещи жильца на улицу. Причем он обязан предварительно сообщить квартиросъемщику о выселении в связи с нарушениями договора.
"Незаконные" квартиры - еще один серьезный источник конфликтов
Как правило, это "бейсмент", переделанный под жилое помещение, но на самом деле квартирой фактически не является.
Последствие этого: в случае конфликта, например, неуплаты жильцами рента, хозяин не сможет обратиться в суд о его взыскании, поскольку сдавал помещение, которое формально жилым не является. На этой почве часто возникают острые и трудноразрешимые конфликты.
Приведу пример из собственной практики.
Хозяева частного дома в течение 15 лет сдавали две квартиры: одну на первом этаже, вторую - в полуподвальном помещении, последний жилец которой через несколько месяцев отказался платить рент.
Хозяева подали на него в суд, а тот поручил городскому Департаменту зданий (Building Department) проверить легальность этой квартиры с точки зрения аренды. Оказалось, что когда-то была допущена ошибка в классификации этого дома, и квартира в полуподвальном помещении не отвечает необходимым требованиям и стандартам жилого помещения.
В итоге Департамент приказал освободить квартиру: жилец оказался на улице, а хозяева - без рентa, но со штрафами за нецелевое использование полуподвального помещения.
Выводы
При покупке недвижимости важно знать "статус" дома: сколько квартир в этом доме по официальным требованиям подходят под это определение; есть ли в строении какие-либо зарегистрированные ранее нарушения, которые могут вызвать проблемы.
Квартиросъемщикам советую хорошо проверять, какое жилье они снимают, отвечает ли оно стандартным требованиям к такого рода помещениям, предварительно хорошо изучить договор аренды, чтобы в случае конфликта не оказалось, что вы были невнимательны и что-то просмотрели. Для суда это - не аргумент.
Автор: адвокат Александр Циринг
© 2012 Goday