В итоге обзора главных этапов процесса покупки недвижимости предыдущей статьи акцентировалось внимание на особой важности для юридической защищенности покупателя заключительного этапа
сделки - подписания договора (контракта) покупки недвижимости.
сделки - подписания договора (контракта) покупки недвижимости.
Итак, на что следует обратить внимание перед подписанием договора (контракта)? Обратить внимание на самом деле нужно на все! Но вот несколько наиболее важных моментов, которые очень часто бывают камнем преткновения или даже причиной больших проблем.
Во-первых, для тех, кто берет кредит (моргидж) на покупку, очень важно иметь специальный пункт в договоре, который разрешает расторгнуть сделку и получить обратно полностью весь задаток (депозит) в случае, если банк не даст нужный кредит (моргидж).
Я видел много договоров, в которых изначально такой пункт отсутствовал. Не трудно представить, что произойдет в случае отсутствия такого пункта, если банк не даст нужную ссуду. Сумма депозита, которая составляет обычно 10% от стоимости дома, может быть потеряна!
Также очень важна точная формулировка этого пункта в договоре. Например, недавно мне пришлось переделывать договор, в котором было условие получения разрешения от банка на ссуду, но также оговаривалось, что, если банк дал предварительное добро, а в последнюю минуту отказал, то сделка должна состояться все равно.
Другими словами, если банк дал письменное одобрение на выдачу ипотечной ссуды, а за 3 дня до закрытия сделки один из покупателей лишился работы и банк отказывает в ссуде, то покупатели все равно обязаны по контракту только потому, что было получено предварительное добро из банка. Естественно, что такая формулировка договора может быть убийственной в случае многих покупателей, особенно сегодня, когда ссуды уже не выдаются так легко.
Похожая ситуация может произойти, когда банк дает свое добро на моргидж, а в последнюю минуту оценщик банка не оценивает квартиру или дом в сумму контракта и тогда банк дает обещанные 80%, но уже с меньшей суммы, а у некоторых покупателей просто нет дополнительных несколько десятков тысяч долларов для доплаты.
Другой пункт, который для покупателей очень важно иметь в договоре, для тех, кто покупает кооператив или кондоминиум - это условие, что контракт можно расторгнуть без потерь (т.е. получить обратно депозит) в случае, если руководство (board) кооператива или кондо не одобрит этого потенциального покупателя. Такое тоже очень часто бывает.
Тоже немаловажный пункт, защищающий интересы покупателя, в основном частных домов, и иногда определенных кондо, это условие в договоре, что сделка будет иметь силу только после получения удовлетворительного заключения инженера/инспектора, который проинспектирует дом и даст свое профессиональное заключение.
Более того, покупатели домов или кондоминиумов должны также заказать юридическую проверку документов, свидетельствующих о праве владения этим имуществом.
Другими словами - есть специальные компании, которые проверяют, нет ли никаких арестов на это имущество, нет ли невыплаченных долгов, нет ли нарушений закона, связанных непосредственно с этим домом или кондо, и после такой проверки делают страховку на случай, если вдруг в будущем возникнет какая-либо проблема, о которой не знали раньше. Например, через 5 лет появляется наследник бывших продавцов, который имел право на эту квартиру и о котором никто не знал.
В заключении могу сказать, что покупка недвижимости не должна быть болезненным процессом. Если все правильно и профессионально сделать, подготовиться и обезопасить себя, то все пройдет гладко и останется только радоваться новому приобретению.
Адвокат Александр Циринг
все статьи А. Циринга
* * *
4 марта 2018 года обновление, 12 июля 2013 года публикация.
© 2018 Адвокат USA
All rights reserved.